DiSimona
Prima del “decreto liberalizzazioni” erano imponibili a Iva solo le cessioni di abitazioni costruite o ristrutturate da meno di cinque anni. Per effetto del decreto varato la settimana scorsa divengono invece imponibili a Iva, dietro opzione, sia le locazioni di abitazioni da parte delle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati per la vendita sia le cessioni di queste abitazioni, anche se siano trascorsi i cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
L’effetto pratico è che, in caso di esercizio dell’opzione, l’impresa locatrice o cedente si sottrae al costo, patito in precedenza, corrispondente alla restituzione di una quota dell’Iva detratta nel corso dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
L’opzione per l’applicazione dell’Iva impedisce infatti il meccanismo del pro rata e quindi consente di non intaccare le detrazioni che l’impresa costruttrice o ristrutturatrice ha compiuto in passato.
Come detto, tuttavia, l’operazione non è senza costi, anzi: il sistema trasla sulla controparte il sacrificio di questa scelta legislativa.
Prima del ‘decreto liberalizzazioni’ la locazione esente da Iva comportava infatti l’applicazione dell’aliquota del 2% dell’imposta di registro, quando adesso, invece, il canone di locazione dovrà essere assoggettato all’Iva con l’aliquota del 10 per cento.
Ancora, nel caso di cessione di abitazione esente da Iva, si doveva applicare l’aliquota complessiva del 10% (per imposte di registro, ipotecaria e catastale) mentre ora, nel caso di opzione per l’imponibilità, si dovrà pagare il 10 per cento di Iva.
Sembra che non cambi nulla, rispetto al passato: invece notevole è il sacrificio per l’acquirente dell’abitazione in questione perché se il 10 per cento di registro, ipotecaria e catastale era calcolato sul cosiddetto ‘prezzo/valore’ registro, quando adesso, invece, il canone di locazione dovrà essere assoggettato all’Iva con l’aliquota del 10 per cento.
Ancora, nel caso di cessione di abitazione esente da Iva, si doveva applicare l’aliquota complessiva del 10% (per imposte di registro, ipotecaria e catastale) mentre ora, nel caso di opzione per l’imponibilità, si dovrà pagare il 10 per cento di Iva.
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